En 2026, Engie a cédé à un groupement piloté par Brownfields, aux côtés de Bouygues Immobilier et DMD Invest, un portefeuille de 236 actifs immobiliers totalisant environ 194 hectares de foncier et 355 000 m² de surfaces bâties. Dans ce portefeuille, 14 sites situés dans 14 villes (Bagneux, Clermont‑Ferrand, Caen, Crépy‑en‑Valois, La Baule, Landerneau, Laval, Le Havre, Narbonne, Poitiers, Saint‑Étienne, Saint‑Raphaël, Toulon, Toulouse) font l’objet d’une reconversion urbaine avec une cible d’environ 3 400 logements et 215 000 m² de SDP à partir de 2029, et des dépôts de permis annoncés fin 2026. Au‑delà de l’actualité, cette opération change d’échelle la régénération des friches industrielles et tertiaires en France et trace une méthode réplicable pour les maîtres d’ouvrage.

1) Un deal hors norme qui structure le marché des friches

L’opération, annoncée le 2 septembre 2026 (puis détaillée dans la presse professionnelle le 7‑9 septembre), porte sur la reprise et la transformation d’un vaste patrimoine issu pour partie de l’ex‑Gaz de France. Elle combine :

• Reconversion urbaine sur 14 sites en co‑promotion Brownfields/Bouygues Immobilier (logements, activités, services),
• Valorisation et gestion patrimoniale d’actifs conservés (portefeuille locatif tertiaire et locaux d’activité),
• Remise en état ou cession d’autres fonciers suivant leur profil technique/environnemental.

Ce partenariat 2026 prolonge deux cessions antérieures d’Engie : un portefeuille d’environ 50 sites acquis en 2019 par Brownfields & VINCI Immobilier, puis 70 sites additionnels cédés en 2022 à Brownfields avec Icade Promotion et Aire Nouvelle. L’effet cumulé : un retour accéléré au marché de fonciers déjà artificialisés, au service des objectifs ZAN et de la production de logements/activités.

2) Le cadre réglementaire qui rend possible (et exigeant) la reconversion

2.1 Zéro Artificialisation Nette (ZAN)

• Loi n° 2021‑1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) : objectif ZAN en 2050 et division par deux de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) sur 2021‑2031 vs 2011‑2021.
• Loi n° 2023‑630 du 20 juillet 2023 : facilite la déclinaison territoriale (SRADDET/SCOT/PLU) et l’atteinte des objectifs ZAN.

Conséquence opérationnelle : la réutilisation de friches devient la voie « prioritaire » pour produire logements, activités et équipements sans étaler la ville.

2.2 Procédure « tiers demandeur » (ICPE) et gestion des sols

• Article L.512‑21 du Code de l’environnement (créé par la loi ALUR du 24/03/2014, précisé par le décret n° 2015‑1004 du 18/08/2015, ajusté par la loi n° 2023‑973 « Industrie verte » du 23/10/2023 et ses textes d’application en 2024) : un tiers demandeur peut se substituer au dernier exploitant ICPE pour réaliser la réhabilitation, avec garanties financières et mémoire de réhabilitation, jusqu’à l’arrêté préfectoral fixant les usages et servitudes.
• Articles L.556‑1 et R.556‑1 à R.556‑5 : en cas de changement d’usage ou de projet en SIS (Secteur d’Information sur les Sols), le maître d’ouvrage doit produire une attestation ATTES‑ALUR par un BE SSP certifié, démontrant la compatibilité entre état des milieux et usages projetés.
• GéoRisques, BASOL/CASIAS/SIS : bases officielles d’inventaire et d’information à consulter dès la due diligence (repérage historique, statut ICPE, éventuelles servitudes).

2.3 Exigences énergie‑carbone des bâtiments

• RE2020 : décret n° 2021‑1004 du 29/07/2021 et arrêté du 04/08/2021 (exigences et méthode). Toute construction neuve issue des opérations de reconversion devra intégrer l’optimisation bioclimatique, les plafonds de consommations d’énergie primaire et l’ACV dynamique (indicateurs carbone des consommations et des composants), ainsi que la maîtrise du confort d’été.
• Décret Tertiaire (décret n° 2019‑771 du 23/07/2019 et arrêté du 10/04/2020) : pour les actifs tertiaires conservés ou reconvertis (> 1 000 m²), obligation de réduction des consommations d’énergie finale de –40 % en 2030, –50 % en 2040, –60 % en 2050, avec reporting annuel sur la plateforme OPERAT (ADEME).

3) Méthode projet : de la programmation à l’exploitation

3.1 Programmation et faisabilité

• Due diligence réglementaire et environnementale : vérification ICPE, consultation BASOL/CASIAS/SIS (GéoRisques), analyse urbanistique (PLU, servitudes, PPR), contraintes archéo et inondation.
• Études SSP : diagnostics historiques, études de sols et eaux souterraines, plan de gestion et évaluation des risques sanitaires selon la méthodologie nationale (MNG SSP). Anticiper les terres excavées (classement, filières, traçabilité).
• Scénarios d’usages : calage de la compatibilité sanitaire/environnementale, intégration des objectifs RE2020/Décret Tertiaire, stratégie de renaturation et biodiversité.

3.2 Montage et autorisations

• Tiers demandeur (si site ex‑ICPE) : accord du dernier exploitant et du propriétaire/collectivité, mémoire de réhabilitation, garanties financières, instruction par l’État, arrêté préfectoral de réhabilitation définissant usages autorisés et éventuelles servitudes d’utilité publique.
• Urbanisme : en SIS ou en changement d’usage, ATTES‑ALUR à joindre au permis de construire/aménager ; dans tous les cas, sécuriser les attestations RE2020 et, le cas échéant, les autorisations environnementales.

3.3 Conception et travaux

• Dépollution ciblée et gestion des terres : confiner, traiter, excaver selon le plan de gestion ; maîtriser les exutoires (ISDD/ISDND/ISDI) ; réduire les flux par in situ et on site quand pertinent.
• Démolition et curage sélectifs : repérages amiante/PLQ, déconstruction sélective, valorisation matière/énergie, préparation à la renaturation et à l’infiltration des eaux pluviales.
• Conception énergie‑carbone : optimisations de l’enveloppe (Bbio), limitation des consommations (Cep/Cep,nr), pilotage d’ACV bâtiment, maîtrise du confort d’été (DH), raccordement aux réseaux de chaleur/froid performants si disponibles.

3.4 Réception et exploitation

• Clôture ICPE : arrêté préfectoral de sortie avec, si nécessaire, servitudes et surveillance à long terme ; archivage des données et mémoire du site.
• Exploitation tertiaire : trajectoire Décret Tertiaire et déclarations annuelles OPERAT (données propriétaires/locataires, actions et modulation).

4) Financements et appuis publics mobilisables en 2026‑2027

• Fonds vert – mesure « Recyclage foncier des friches » (édition 2026) : reconduit en 2026, avec instruction conjointe DREAL/DDT(A) et ADEME pour les friches polluées (études et travaux de dépollution). Entretien préalable recommandé avant dépôt.
• Programmes nationaux « sites industriels clés en main » : depuis avril 2026, 13 sites labellisés (389 ha) et objectif 100 sites d’ici fin 2027 pour accélérer les implantations industrielles—complément utile lorsque certains actifs conservent un usage économique.
• Banque des Territoires / Appels à projets Friches+ : leviers complémentaires pour études et montages, en articulation avec ZAN et sobriété foncière.

5) Impacts attendus et effets de levier

• Logement : un potentiel de 3 400 logements, à répartir avec les collectivités selon besoins locaux (mixité, parts sociales/intermédiaires, formes d’habitat spécifiques).
• Économie locale : chantiers de dépollution/déconstruction, reconquête de fonciers économiques, possibilité d’immobilier productif sur des parcelles conservées.
• Sobriété foncière : recyclage de fonciers déjà artificialisés, contribution directe à la trajectoire ZAN.

6) Feuille de route opérationnelle type sur une friche Engie

1. T0 – Décision d’engagement : cadrage avec la collectivité, vérification des objectifs ZAN et des besoins territoriaux.
2. T0 + 1‑3 mois – Due diligence : audits réglementaires/SSP, premières investigations, faisabilité urbaine et technique.
3. T0 + 4‑8 mois – Montage : choix du dispositif (tiers demandeur si ICPE), plan de gestion, phasage, calage des engagements financiers (incluant le cas échéant Fonds vert/ADEME).
4. T0 + 9‑12 mois – Autorisations : dossiers PC/PA avec ATTES‑ALUR si requis, instruction ICPE (mémoire de réhabilitation/arrêté préfectoral).
5. T0 + 12 mois et + – Travaux : dépollution/déconstruction, aménagement, construction neuve au standard RE2020, mise en conformité Décret Tertiaire des actifs conservés.
6. Livraison : premières opérations annoncées « à partir de 2029 » sur le périmètre des 14 sites de reconversion.

Remarque : la durée réelle dépendra de la complexité SSP, des procédures administratives et des choix programmatiques locaux.

7) Points de vigilance pour les maîtres d’ouvrage

• Allotissement des risques : clarifier contratuellement la répartition des responsabilités environnementales (arrêtés, servitudes, garanties financières).
• Filières déchets/terres : sécuriser les capacités d’exutoire et la traçabilité ; privilégier le traitement/valorisation in situ lorsque pertinent.
• Qualité de l’air intérieur et eaux : traduire l’analyse de risques dans le projet (ventilation, barrières passives/actives, protections réseaux, zones de renaturation).
• Énergie‑carbone : viser des trajectoires au‑delà des minima réglementaires (réduction des composants à fort impact, réemploi, biosourcés, raccordement à des réseaux performants).
• Gouvernance : associer tôt l’État (DREAL/DDT/ARS), la collectivité et les opérateurs de réseaux pour fluidifier les séquences autorisations‑travaux.

Sources

• Bouygues Immobilier – CP du 02/09/2026 (236 actifs ≈194 ha ; 355 000 m² ; 14 sites ; 3 400 logements ; PC fin 2026 ; premières livraisons à partir de 2029)
• Batinfo – 07/09/2026 (détails des 14 villes, calendrier PC/ livraisons)
• Business Immo – 01/09/2026 (cession actée au SIBCA)
• Brownfields – retour d’expérience portefeuille 50 sites (2019)
• Brownfields – portefeuille 70 sites (2022)
• Loi n° 2021‑1104 du 22/08/2021 (Climat et Résilience) – objectifs ZAN
• Loi n° 2023‑630 du 20/07/2023 – mise en œuvre ZAN
• Décret n° 2019‑771 du 23/07/2019 – Décret Tertiaire ; Arrêté du 10/04/2020 ; Fiche Éco Énergie Tertiaire & OPERAT (MTE)
• Décret n° 2021‑1004 du 29/07/2021 – RE2020 ; Arrêté du 04/08/2021 – RE2020 (exigences & méthode)
• Code de l’environnement – Art. L.512‑21 (tiers demandeur) ; Décret n° 2015‑1004 du 18/08/2015 ; Loi n° 2023‑973 du 23/10/2023 « Industrie verte »
• Ministère – Sites & Sols pollués : cadre général, ATTES‑ALUR ; GéoRisques – Dossier expert SSP (BASOL/CASIAS/SIS)
• DRIEAT IDF – Fonds vert 2026 : recyclage des friches (FAQ) ; ADEME – Études & travaux de dépollution (Fonds vert 2026)
• DGE – Sites industriels « clés en main » (13 sites labellisés en 2026)

FAQ

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