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À l’horizon 2030, le Décret tertiaire (aussi appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire) impose une première marche de performance : atteindre une réduction de 40 % des consommations d’énergie finale par rapport à une année de référence, ou respecter une valeur absolue cible (kWhEF/m².an) selon l’usage du bâtiment. Pour les maîtres d’ouvrage publics et privés, bailleurs, asset managers et architectes, 2030 se gagne dès maintenant : gouvernance, fiabilisation des données, stratégie de travaux, et mise en conformité déclarative sur la plateforme OPERAT de l’ADEME. Ce guide expose, sans détour, les obligations et seuils 2030 et propose une feuille de route projet, de la programmation à l’exploitation.

Cadre réglementaire : qui est concerné et quels objectifs en 2030 ?

Périmètre d’application

Le Décret tertiaire s’applique aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher cumulée est supérieure ou égale à 1 000 m². Sont concernés la plupart des usages (bureaux, enseignement, santé, commerces, hôtellerie, logistique tertiaire, équipements culturels et sportifs, etc.). Sont exclus notamment les constructions provisoires (< 2 ans) et certains bâtiments liés à la défense, la sécurité civile ou la sécurité intérieure de l’État. Les propriétaires et occupants sont coresponsables de l’atteinte des objectifs et de la déclaration sur OPERAT ; la répartition des rôles doit être cadrée contractuellement (baux, conventions d’occupation, annexes environnementales).

Deux voies d’objectifs : relative (-40%) ou absolue (valeurs cibles)

Le dispositif prévoit deux manières d’atteindre l’objectif 2030 :

  • Voie relative : -40 % de consommation d’énergie finale en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et 2019 (année « normale » climatiquement et représentative de l’usage).
  • Voie absolue : respect d’une valeur cible en kWhEF/m².an (« valeur absolue 2030 ») définie par arrêté ministériel selon la catégorie d’usage. Les arrêtés publient des référentiels par famille d’activités ; la plateforme OPERAT calcule la cible applicable sur la base des déclarations.

Le maître d’ouvrage peut choisir la voie la plus favorable par entité fonctionnelle assujettie. Les objectifs sont corrigés des aléas climatiques et modulables sous conditions (voir plus bas).

Déclarations sur OPERAT (ADEME)

Chaque année, au plus tard le 30 septembre, les assujettis déclarent sur OPERAT (plateforme ADEME) les consommations de l’année N-1, les données caractérisant l’actif (SIREN/SIRET, surfaces, intensité d’usage/Unités d’Œuvre, équipements) et, le cas échéant, l’année de référence choisie (2010–2019) avec les justificatifs. OPERAT applique des corrections climatiques, délivre une attestation annuelle et positionne chaque actif sur sa trajectoire 2030/2040/2050.

Seuils 2030 : comment se positionner et calculer sa cible

Choisir et documenter l’année de référence

L’année de référence sert de base à la voie relative. Elle doit être antérieure à des travaux d’amélioration majeurs (isolation lourde, remplacement systémique CVC, GTB structurante) et refléter un niveau d’occupation normal. Les données (factures, extractions de comptage, justificatifs de surface et d’usage) doivent être conservées. En cas d’indisponibilité de données robustes, la voie absolue devient souvent la plus pragmatique.

Valeurs absolues 2030 et catégories d’usage

Les valeurs absolues 2030 sont fixées par arrêté pour chaque catégorie (bureaux, enseignement, santé, commerce, hôtellerie, équipements sportifs, culturels, etc.). Elles intègrent des hypothèses d’occupation et de confort standard et sont exprimées en énergie finale (kWhEF/m².an). Pour les sites mixtes, chaque entité fonctionnelle se voit appliquer la valeur de sa catégorie. Dans la pratique, OPERAT calcule et affiche automatiquement la valeur absolue 2030 applicable à partir des paramètres déclarés (usage, surface, intensité d’usage, climat local).

Consommations prises en compte

Le dispositif couvre l’ensemble des consommations d’énergie finale liées au fonctionnement du bâtiment et de ses équipements : chauffage, rafraîchissement, ventilation, eau chaude sanitaire, éclairage, auxiliaires, et usages spécifiques (informatique, équipements auxiliaires). Certains usages spécifiques ou process peuvent être modulés via des Unités d’Œuvre (UO) ou exclus s’ils sont clairement sous-comptés et non liés au fonctionnement du bâtiment (ex. IRVE dédiées, ateliers spécifiques), conformément aux textes et aux guides OPERAT. La clé de voûte reste le sous-comptage et la traçabilité des périmètres.

Obligations opérationnelles à l’horizon 2030

Gouvernance propriétaire–occupant et cadres contractuels

La coresponsabilité impose de clarifier qui fait quoi : qui finance et pilote les travaux sur l’enveloppe, sur les installations CVC, sur l’éclairage et la GTB ? Quelles clauses d’accès aux données et d’objectifs de performance dans les baux ? Les annexes environnementales et les chartes de données énergétiques deviennent incontournables, y compris pour les multi-locataires.

Fiabiliser les données : sous-comptage, télérelève, surfaces et UO

Avant de parler travaux, il faut sécuriser les chiffres :

  • Sous-comptage par usage/locataire pour isoler les périmètres tertiaires et les process spécifiques.
  • Télérelève (15 min ou horaire) pour fiabiliser la correction climatique, diagnostiquer les dérives et objectiver les gains.
  • Surfaces et intensité d’usage (heures d’ouverture, postes informatiques, lits, élèves, etc.) documentées et alignées avec OPERAT.

Stratégie technique : du réglage à la réhabilitation lourde

La marche -40 % en 2030 se gagne rarement avec un seul levier. Une trajectoire robuste combine :

  • Quick wins : réglages, recomptages, abaissements de consigne, extinction automatique, optimisation tarifaire et contrats d’exploitation, étanchéité réseaux aérauliques et hydrauliques.
  • GTB et automatisation (Décret BACS) : mise en place/modernisation d’une GTB capable de piloter, surveiller et optimiser les systèmes techniques. Le Décret BACS impose une GTB pour les systèmes CVC de puissance nominale > 290 kW d’ici 2025 et > 70 kW d’ici 2027, avec fonctions de monitoring, détection de dérives et interopérabilité.
  • Rénovations ciblées : relamping LED + détection, variateurs, ventilation à débit variable, équilibrages, récupération de chaleur, free-cooling, régulation pièce par pièce.
  • Réhabilitation lourde (quand le cycle d’investissement le permet) : isolation performante de l’enveloppe (façades, toitures, menuiseries), remplacement des générateurs par des systèmes sobres (PAC, réseaux de chaleur décarbonés), désimperméabilisation et protections solaires, recalibrage des puissances installées.
  • Énergies renouvelables en autoconsommation (PV, solaire thermique) pour réduire l’énergie achetée et stabiliser les coûts, tout en veillant à l’impact sur l’énergie finale rapportée par m².

Modulations et cas particuliers

Le décret autorise des modulations dûment justifiées :

  • Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales (bâtiments classés, impossibilité d’isoler par l’extérieur, impossibilités structurelles).
  • Disproportion économique : lorsque le coût global actualisé des actions nécessaires est manifestement disproportionné au regard des bénéfices, selon une analyse multicritère (coût complet, risques, horizon d’usage).
  • Évolutions d’usage ou de périmètre (densification, extension, changement d’activité) : prise en compte via les UO, ajustements de surface et justification sur OPERAT.

Ces modulations ne dispensent pas d’agir : elles recalibrent l’objectif atteignable et doivent être documentées et déposées sur OPERAT.

Intégrer le Décret tertiaire dans un projet de réhabilitation

Programmation : audit, trajectoire et PPI

  • Audit énergétique (norme NF EN 16247) et bilan des usages (par sous-système) pour établir le potentiel d’économies et les coûts.
  • Simulation énergétique (STD/SED) pour tester les scénarios et sécuriser l’atteinte de la voie relative ou absolue 2030.
  • Stratégie de mesure & vérification (IPMVP) et plan de sous-comptage avant travaux.
  • Plan Pluriannuel d’Investissement (PPI) priorisant les actions « no/low capex » avant les renforts d’enveloppe et les remplacements CVC.
  • Choix de la voie d’objectif (relative vs absolue) par bâtiment/entité, avec analyse de sensibilité (occupation, climat, extensions).

Conception : caler la performance et les exigences connexes

  • Spécifications fonctionnelles de GTB conformes au Décret BACS (fonctions d’optimisation, alarmes, reporting).
  • Enveloppe : traiter en priorité les infiltrations d’air, ponts thermiques et protections solaires pour limiter les puissances de pointe et le risque d’inconfort estival.
  • CVC : privilégier des systèmes sobres, modulants, compatibles EnR et récupération de chaleur ; phaser les remplacements pour lisser les arrêts d’exploitation.
  • Labels et référentiels : viser des démarches type Effinergie Rénovation ou HQE Bâtiment Durable – Rénovation pour structurer qualité et commissioning. Pour les logements transformés ou mixtes, les labels BBC Rénovation et NF Habitat HQE peuvent s’inscrire dans la stratégie globale d’actif.
  • RE2020 et existant : la RE2020 s’applique aux constructions neuves et aux extensions significatives ; en réhabilitation lourde mixte (extension + existant), vérifier le régime applicable partie par partie. Quoi qu’il en soit, le Décret tertiaire s’impose en exploitation sur les surfaces tertiaires assujetties.

Travaux : phasage, site occupé et performance garantie

  • Phasage en site occupé : continuité d’activité, isolement des zones, plages d’intervention, logistique et sécurité des usagers.
  • Marchés intégrant des objectifs mesurables (consignes, débits, puissances installées, facteurs d’utilisation) et des pénalités/récompenses liées à la performance.
  • Financements : Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), aides locales, dispositifs ADEME (ex. Fonds Chaleur pour réseaux et EnR thermiques), prêts verts ; articuler le calendrier des appels à projets avec le planning travaux.
  • CPE (Contrat de Performance Énergétique) quand pertinent pour sécuriser la trajectoire 2030 avec engagements de résultats.

Réception : mise au point et dossiers

  • Commissioning : essais de performance, équilibrages, réglages saisonniers, mise au point GTB et scénarios d’occupation.
  • DOE et DOE numérique incluant schémas de comptage, points de mesure, modèles BIM mis à jour, paramètres GTB et consignes par défaut.
  • Formation des équipes d’exploitation et des occupants clés ; procédures d’exploitation hivernale et estivale.

Exploitation : M&V, OPERAT et amélioration continue

  • Suivi des indicateurs (kWhEF/m², UO, DJU, dérives de base) et revues trimestrielles.
  • MBCx (monitoring-based commissioning) : détection des dérives, corrections rapides, ajustements prédictifs.
  • Actualisation annuelle OPERAT et préparation des justifications (modulations, changements d’usage, travaux réalisés).

Sanctions, risques réputationnels et contrôle

Le dispositif prévoit un mécanisme de « name & shame » en cas de non-déclaration ou de non-atteinte des objectifs sans justification recevable, ainsi que des amendes administratives (jusqu’à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale), auxquelles peut s’ajouter une injonction de mise en conformité. Au-delà de l’aspect punitif, le premier risque est opérationnel et financier : impossibilité de piloter les charges, décote d’actif, obsolescence réglementaire et difficulté de commercialisation (baux et due diligences énergétiques de plus en plus exigeants).

Financements et effets leviers

  • CEE : opérations standardisées (relamping, GTB, récupérations, isolation, CVC haut rendement) et programmes d’accompagnement.
  • Aides publiques : subventions locales/régionales, dispositifs ADEME (réseaux de chaleur, EnR), soutiens à la décarbonation pour le secteur public.
  • Financement privé : prêts verts, tiers-financement, CPE avec partage des gains, amortissements accélérés selon les cas.

Check-list 2030 : 10 actions clés dès cette année

  • 1) Cartographier le parc assujetti (surfaces, usages, entités fonctionnelles).
  • 2) Sécuriser données 2010–2019 et choisir l’année de référence, ou basculer sur la voie absolue.
  • 3) Mettre à niveau le sous-comptage et la télérelève ; clarifier les périmètres locatifs.
  • 4) Déposer/mettre à jour les données sur OPERAT et vérifier les cibles 2030.
  • 5) Réaliser un audit énergétique normé et une simulation de scénarios (-40 %/valeur absolue).
  • 6) Déployer sans attendre les quick wins (réglages, GTB, relamping).
  • 7) Programmer les travaux à retour sur investissement médian (ventilation, récupération, CVC modulant).
  • 8) Préparer les opérations lourdes (enveloppe, changement de génération) alignées avec les cycles CAPEX.
  • 9) Monter les dossiers de financement (CEE, aides) et, si pertinent, un CPE.
  • 10) Organiser la gouvernance propriétaire–occupant et les clauses « données/énergie » des baux.

FAQ

Quelles surfaces sont concernées par le Décret tertiaire et comment calcule-t-on le seuil de 1 000 m² ?

Sont assujettis les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher cumulée est ≥ 1 000 m². On additionne les surfaces tertiaires d’un même site/entité fonctionnelle ; les parties non tertiaires sont exclues. En multi-usages, on segmente par entité fonctionnelle.

Comment choisir entre l’objectif -40 % (voie relative) et la valeur absolue 2030 ?

On choisit par entité la voie la plus atteignable économiquement. Si vous disposez d’une année de référence robuste et d’un gisement d’économies net, la voie relative est pertinente. Si les données historiques sont lacunaires, si le bâtiment a déjà été rénové ou si l’usage est atypique, la valeur absolue calculée par OPERAT peut être plus favorable.

Que faire en cas d’extension, de changement d’usage ou de densification d’occupation ?

On met à jour les surfaces, l’intensité d’usage (UO) et le périmètre sur OPERAT ; l’objectif est ajusté en conséquence. Pour une extension significative, l’extension peut relever de la RE2020 (partie neuve) tandis que l’existant reste soumis aux exigences de l’existant et au Décret tertiaire en exploitation.

Comment justifier une modulation pour « disproportion économique » ?

Réalisez une analyse de coût global (CAPEX, OPEX, maintenance, durées de vie, risques) et démontrez que les actions nécessaires pour atteindre l’objectif induisent un effort manifestement disproportionné au regard des bénéfices. Documentez l’analyse et déposez-la sur OPERAT pour validation.

Quelles sanctions en cas de non-conformité au Décret tertiaire ?

En cas de non-déclaration ou de non-atteinte non justifiée, l’administration peut publier la liste des contrevenants (« name & shame ») et appliquer des amendes administratives pouvant aller jusqu’à 1 500 € (personne physique) et 7 500 € (personne morale), avec injonction de mise en conformité.

Besoin d’un cap clair pour 2030 ? Contactez nos équipes pour un diagnostic de votre parc tertiaire, la définition de la trajectoire (-40 % ou valeur absolue) et la mise en œuvre opérationnelle (audit, GTB/BACS, travaux, financement, M&V).